Die Vereinbarung einer Bruttowarmmiete oder Inklusivmiete, bei der die Heizkosten in der Miete schon enthalten sind, ist rechtlich unzulässig. Die Heizkostenverordnung schreibt nach Angaben des Deutschen Mieterbundes (DMB) eine verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung für zentral beheizte Gebäude zwingend vor.

Haben Mieter und Vermieter unzulässigerweise eine Bruttowarmmiete oder Inklusivmiete vereinbart, kann der Vermieter aber nicht ohne weiteres die in der Vergangenheit angefallenen Heizkosten jetzt verbrauchsabhängig abrechnen. Denn dann hätte der Vermieter nach Darstellung des Mieterbundes praktisch die Heizkosten doppelt kassiert, einmal am Bestandteil der Bruttowarmmiete und einmal verbrauchsabhängig. Der Vermieter ist lediglich berechtigt, für die Zukunft die Struktur des Mietvertrages den verbindlichen Regelungen der Heizkostenverordnung anzupassen. Das aber setzt voraus, dass der Vermieter zuerst die vereinbarte Miete reduziert. Der in der Miete enthaltene Heizkostenanteil ist herauszurechnen. Notfalls muss ein Sachverständiger diesen Heizkostenanteil ermitteln, erst dann dürfen bzw. müssen die Heizkosten separat, also verbrauchsabhängig abgerechnet werden.

Ist im Mietvertrag eine Heizkostenpauschale oder eine Abrechnung nach Wohnfläche vereinbart, gilt ebenfalls: Es muss verbrauchsabhängig abgerechnet werden, nach Vorankündigung des Vermieters und Installation von Erfassungssystemen ab der nächsten Abrechnungsperiode.